Estructura y tendencias del mercado de la vivienda en alquiler
En España, el 76,3% de sus habitantes residen en una vivienda de su propiedad frente al 23,7% que lo hacen en régimen de alquiler. Este porcentaje de inquilinos ha venido creciendo de manera paulatina desde 2007 (19%) pero aún se mantiene por debajo del de países del entorno UE como Portugal (25,5%), Italia (27%) o Irlanda (29,7%) y muy distante de Reino Unido (34,9%), Francia (35%) o Alemania (49%), líder del ranking (Eurostat).
Todas las proyecciones apuntan a un crecimiento de la demanda de vivienda en arrendamiento durante los próximos años apoyado en tres factores fundamentales:
- El crecimiento demográfico (estimado en 65.000 habitantes/año) en conjunción con la reducción del tamaño medio de los hogares, que apuntan a la creación de más de 1 millón de hogares en los próximos 15 años.
- La dificultad de acceso a la compra de vivienda, especialmente en zonas urbanas.
- El desarrollo de mentalidad de pago por uso especialmente entre los sectores más jóvenes, trabajadores temporales y extranjeros.
La buena rentabilidad relativa respecto a otros países, el contexto de tipos de interés bajos y la abundancia de liquidez en los mercados capitales están impulsando la inversión en vivienda para arrendamiento que actualmente vive un momento de auge bajo el nuevo modelo Build-to-Rent (construir para alquilar) al que se han incorporado grandes agentes del sector con crecientes volúmenes de inversión en España en los últimos años (1.400 millones en 2020, 1.100 millones a 3T-2021). Se estima que entre 2021 y 2024 se incorporen unas 20.000 viviendas nuevas al mercado del alquiler.
En base a todo ello, las principales firmas del sector inmobiliario apuntan a que el ratio de viviendas en arrendamiento frente a propiedad avanzará en España durante los próximos años hasta alcanzar el 28% aproximadamente en 2025, con jóvenes, trabajadores temporales y extranjeros como principales destinatarios.
Uno de los retos más importantes del sector inmobiliario español es facilitar y posibilitar el acceso a la vivienda, sobre todo para la población joven, cuya accesibilidad se endureció a partir del año 2013. Durante los últimos años se está comprobando que la profesionalización de la oferta de vivienda es una de las claves para afrontar este reto con éxito. No obstante, queda un gran recorrido en este sentido dado que la oferta está actualmente muy atomizada y poco profesionalizada: de los 2,6 millones de viviendas en alquiler que hay en España, más del 90% están en manos de propietarios particulares y sólo el 5% aproximadamente está controlado por empresas especializadas.
Rentabilidad
Como todo producto de inversión que se compra y se vende en un mercado abierto, la rentabilidad de la vivienda destinada a alquiler se puede descomponer en una rentabilidad recurrente, derivada de las rentas percibidas, y en una rentabilidad latente derivada de su posible revalorización en el tiempo o diferencia entre el precio de compra -más intereses, impuestos y gastos transaccionales- y el precio de venta o valor de mercado actual, el cual se verá afectado positivamente por las adecuaciones y mejoras realizadas en el inmueble.
En cuanto la posible revalorización o plusvalía, debe tenerse en cuenta que el precio de la vivienda está sujeto a volatilidad y variaciones a lo largo del tiempo, en función de los ciclos de la economía productiva y de la abundancia o escasez de capitales.
Aunque el comportamiento histórico del precio de la vivienda ha sido muy positivo en España en las últimas décadas, la reciente crisis de 2008 puso de manifiesto que el precio de la vivienda no siempre sube. La caída de precios desde los máximos alcanzados en 2007 fue superior al 40%, alcanzando el mínimo registrado en 2015 tras ocho largos años.
A partir de esos mínimos, la vivienda se viene revalorizando de manera sostenida y continuada: desde final de 2015 hasta el cuarto trimestre de 2021 el precio medio de la vivienda en España ha pasado de 1.205 €/m² a 1.469 €/m² lo que representa una revalorización acumulada de un 22% en algo menos de 6 años, sin que la crisis provocada por el COVID-19 haya afectado significativamente a esta tendencia, pues en un contexto de tipos de interés excepcionalmente bajos la vivienda ha continuado como activo refugio de inversores (TINSA). Según las estimaciones institucionales, esta tendencia positiva va a continuar pudiendo moderarse en próximos ejercicios. En este sentido también debe distinguirse entre distintas localizaciones dentro del territorio nacional, siendo Madrid y Barcelona las zonas más tensionadas. Véanse los análisis que hace Bankinter y CaixaBank al respecto.
La componente recurrente de la rentabilidad de la inversión en vivienda corresponde al flujo regular de ingresos obtenidos por su arrendamiento. En este sentido hay que distinguir entre:
-Rentabilidad bruta – relación entre la renta anual percibida y el coste de adquisición del inmueble. Actualmente en España, dependiendo de las fuentes consultadas, se registra una rentabilidad bruta promedio del entre el 3,70% (Banco de España) y el 6-7% anual (Portales inmobiliarios), siendo bastante plausible que el promedio real sea una cifra intermedia dentro de dicha horquilla.
-Rentabilidad neta – relación entre los ingresos anuales netos percibidos y el coste de adquisición del inmueble. Los ingresos netos anuales resultan de restar a la renta anual percibida todos los gastos de gestión, fiscales (IBI, basura e impuestos directos del receptor de las rentas), seguros de inmueble o de impagos, así como mantenimiento de la propiedad. Estos gastos son muy variables en función del tipo de inmueble y destino (vacacional, primera vivienda, etc.) y pueden representar entre un 10% y un 25% de los ingresos por arrendamiento.
La rentabilidad recurrente bruta esperada para un inmueble en particular puede estimarse de un modo bastante directo y fiable acudiendo a los principales portales inmobiliarios y observando las rentas solicitadas por los propietarios para viviendas de características y localización comparables (si bien las rentas solicitadas suelen ser algo más elevadas que las rentas finalmente contratadas).
En un contexto como el actual de tipos de interés negativos persistentes, bajas rentabilidades alternativas, inflación creciente y abundancia de liquidez en los mercados de capitales; la vivienda en arrendamiento es un atractivo destino de inversión como demuestra el hecho de que, en 2020, y a pesar del efecto COVID-19, se canalizaran 2.000 M€ a tal fin, aumentando un 22% respecto 2019.
Riesgos
Dentro del espectro general de activos invertibles la vivienda puede clasificarse como de riesgo y rentabilidad moderados. Un bono o letra del tesoro o un depósito bancario a plazo fijo son comparativamente activos de más bajo riesgo y menor rentabilidad; las posiciones en renta variable lo serían de más alto riesgo y, potencialmente, de mayor rentabilidad.
Más allá de esta clasificación teórica, vamos a examinar brevemente los riesgos inherentes a esta inversión y cómo mitigarlos:
–Riesgos exógenos a la actividad inmobiliaria– pueden ser crisis económicas, que impliquen desempleo y pérdida de poder adquisitivo, disturbios o empeoramiento imprevisto del entorno urbano en que se ubique el inmueble. Sólo pueden mitigarse siendo capaces de anticiparlas en cierta medida, lo cual no resulta generalmente fácil.
–Riesgos de deterioro o destrucción accidental – suelen cubrirse de forma muy eficiente por compañías de seguros.
–Riesgos legislativos y de fiscalidad– modificaciones legales y fiscales que dificulten o graven adicionalmente el acceso a la propiedad o la actividad de arrendamiento. Al afectar a un amplio colectivo de propietarios y usuarios, este tipo de medidas suelen introducirse de forma muy calculada por el Legislativo, aunque sin duda pueden llegar a perjudicar el valor o la rentabilidad de la vivienda. En general, no cabe gestión alguna de este riesgo, sin perjuicio de la conveniencia de contar con asesoramiento especializado para defender posibles derechos que puedan verse vulnerados.
–Riesgos de impago, ocupación y daños provocados por los inquilinos– pueden minimizarse a través una adecuada contratación y asesoramiento legal y cubrirse parcialmente con seguros de impago (asumiendo el coste correspondiente).
–Riesgos de propiedad horizontal– la existencia de problemas técnicos, mala administración o conflictos vecinales dentro de la finca en que se encuentre la vivienda y posibles dificultades para toma de decisiones colectivas convenientes para su mejora pueden mermar el valor de la vivienda y no ser fáciles de gestionar de forma individual. Un asesoramiento experto y la acción vecinal coordinada es la mejor solución en estos casos.
–Riesgos de subida de tipos de interés– suponen una amenaza para inversores que hayan recurrido y dependan en exceso de financiación bancaria contratada a tipo variable o mixto para acometer y sostener su inversión. Pueden mitigarse mediante contratación de hipotecas a largo plazo y tipo fijo y, en todo caso, manteniendo un prudente nivel de endeudamiento.
Gestión
Un factor determinante a la hora de optimizar tanto la rentabilidad recurrente, como el valor futuro y la capacidad liquidativa de una inversión en vivienda destinada al alquiler es la calidad de la gestión realizada en torno al inmueble y al arrendatario. Una buena estrategia de comercialización, contratación, administración, atención al cliente, mantenimiento del inmueble y desinversión pueden añadir un gran valor a la inversión en vivienda. Y en sentido contrario, una gestión deficiente puede desvalorizar gravemente la propiedad.
Conforme el mercado de arrendamiento residencial crece en España, incorpora operadores profesionalizados, siendo cada vez más necesario para cualquier inversor contar con un buen enfoque gestor, apoyándose en equipos de gestión y proveedores de servicios especializados, con el foco en las nuevas tecnologías PropTech que irrumpen hoy en el sector inmobiliario y continuarán haciéndolo en los próximos años.
Vivienda e inflación
Ningún activo es un refugio infalible contra la inflación, pero sin duda los activos inmobiliarios y en particular, la vivienda urbana en arrendamiento son algunos de los que tienen un mejor comportamiento relativo en este tipo de escenarios pudiendo incluso verse beneficiados en determinados contextos particulares.
La naturaleza real, física y duradera del activo, su carácter de bien de primera necesidad en muchos casos, y la indexación contractual directa de las rentas percibidas a las variaciones del Índice de Precios al Consumo (IPC) son los factores que lo convierten en una inversión especialmente atractiva dentro de la actual coyuntura inflacionaria.
