La vivienda en alquiler ha sido tradicionalmente uno de los activos favoritos y mejor entendidos de los ahorradores particulares. Los principales factores que han sustentado y sustentan esta preferencia son:
- La expectativa de revalorización a largo plazo
- La estabilidad de las rentas que genera
- Su condición de bien raíz (físico, tangible y duradero)
- Su buen comportamiento frente a la inflación
- La posibilidad de destinarlo a uso personal
De los 2,6 millones de viviendas en España que están destinadas a arrendamiento, en torno al 90% están en manos de particulares no profesionales. En este artículo te ofrecemos una visión general del mercado de la vivienda en nuestro país y su caracterización como activo de inversión.
Veamos cuáles son las distintas alternativas que tiene actualmente a su disposición un ahorrador medio que desee invertir en el sector inmobiliario, concretamente en vivienda para alquiler, y cuáles son sus principales características, ventajas y limitaciones.
Adquisición directa de vivienda
Reunir el ahorro necesario -para la entrada en caso de financiación bancaria o para su adquisición al contado- al adquirir directamente un inmueble con el propósito de alquilarla ha sido y sigue siendo la forma más extendida de invertir en vivienda por parte de particulares profesionales y no profesionales.
Es, sin duda, la opción de inversión que ofrece una mayor autonomía jurídica y control material del activo -incluso habilitándolo eventualmente para su uso personal-. La toma de decisiones sobre su inversión no está sujeta a formalidades con terceras partes (salvo su inquilino y Hacienda) y queda enteramente en sus manos optar por un estilo de gestión más o menos personal o profesionalizado, contar con mayor o menor asesoramiento, asumiendo, eso sí, las responsabilidades y consecuencias económicas y jurídicas derivadas de sus decisiones.
La primera objeción a esta vía de inversión es palmaria: está al alcance de pocos ahorradores, ya que el esfuerzo económico inicial actúa como importante barrera de entrada. Incluso en el caso de recurrir a financiación bancaria, deberá disponer de entre un 30% y un 40% del precio de compraventa.
Otros aspectos a considerar son:
- Incluye una nada despreciable cantidad de gastos de formalización e impuestos en el momento de la compra (IVA y AJD o ITP según sea obra nueva o segunda mano), que no forman parte del valor de la vivienda y, por tanto, no son recuperables en el supuesto de ponerla nuevamente a la venta.
- En el momento de la desinversión, se devengará el correspondiente impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana o “plusvalía municipal”, a detraer del beneficio de la transacción.
- Aún contando con los recursos necesarios y teniendo una clara intención de mantener la inversión a largo plazo, puede no ser la mejor opción en aquellos casos en que el inversor no desee asumir personalmente la carga de la gestión de la propiedad inmobiliaria pero tampoco se sienta realmente cómodo delegándola y pagando por ésta servicios a asesores y administradores profesionales.
- Por último, el riesgo se concentra en un solo activo y, por tanto, en un inquilino. Además, en caso de pertenecer a una comunidad de propietarios, se afrontan también los riesgos propios de la propiedad horizontal. Este último uno de los riesgos típicos a la hora de invertir en vivienda.
Adquisición directa mediante cooperativa de vivienda
El acceso a la vivienda a través de una cooperativa de viviendas no modifica la caracterización del inmueble finalmente adquirido de forma directa como inversión, con las fortalezas y debilidades mencionadas en el punto anterior.
Las cooperativas de viviendas suelen ofrecer al comprador cierto ahorro inicial en el precio de adquisición de la vivienda en comparación con una vivienda nueva de iguales características adquirida directamente a una promotora. Es la compensación que recibe el partícipe-comprador por su participación en el riesgo inherente al desarrollo de la promoción.
En caso de optar por esta vía de adquisición es muy recomendable optar por equipos de gestión especializados en cooperativas con una acreditada trayectoria en el sector.
Inversión en vivienda a través de SOCIMIs
Otra posibilidad para invertir en vivienda en alquiler es adquirir acciones de una SOCIMI o REIT. Las SOCIMIs son grandes sociedades de inversión inmobiliaria -no solo en viviendas- cuyas acciones cotizan en bolsa o mercados organizados. En España cotizan actualmente 83 SOCIMIs, con una capitalización media de 285 millones de euros; de las cuales 4 cotizan en el mercado continuo, y el resto cotizan en el denominado MAB (mercado alternativo bursátil).
Entre sus principales características y obligaciones formales destacan:
Mantener al menos un inmueble en su patrimonio y contar con un capital mínimo de 5 millones de euros, con al menos un millón cotizado en bolsa.
Su actividad principal está destinada al arrendamiento de sus activos. El menos el 80% del valor del activo invertido debe estarlo en:
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- inmuebles urbanos en arrendamiento
- terrenos para promoción
- participaciones en otras SOCIMIs
Tienen obligación de distribuir dividendos, en concreto:
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- el 100% de beneficios por arrendamientos
- el 50% de beneficios por venta inmuebles, con obligación de reinversión del resto.
- el 80% de resto de beneficiosSe trata de entidades auditadas y supervisadas por los organizadores de mercado y autoridades competentes (CNMV), que ofrecen una liquidez a la inversión inmobiliaria muy superior a la inversión directa en inmuebles, ofreciendo diversificación y gestión profesional.
La carga de gestión para el inversor es nula y cuenta con la ventaja de ser una inversión puramente financiera, es decir, sin fiscalidad indirecta (IVA o ITP) asociada al momento de la adquisición de acciones ni tampoco posteriormente, en el momento de su venta (a diferencia de la adquisición y venta de inmuebles).
Fiscalmente operan dentro de un marco bonificado, con una bonificación en el impuesto sobre beneficios o de sociedades del 100%.
En contrapartida a todo lo anterior, y a diferencia del inversor propietario de un inmueble, un accionista minoritario de una SOCIMI tiene en la práctica escasa o nula capacidad de cuestionar e influir en la estrategia de la compañía y la gestión realizada (salvo vendiendo sus acciones).
Aunque la posible variación del valor de las acciones de una SOCIMI a lo largo del tiempo está sujeto, en buena parte, a las mismas eventualidades y circunstancias de mercado que pueden hacer subir o bajar el valor de una vivienda adquirida directamente, el tamaño y la diversificación de su cartera de inmuebles se traducirá generalmente en una mayor estabilidad del valor con fluctuaciones -tanto al alza como a la baja- teóricamente menos acusadas.
No obstante, hay que tener muy presente que el valor de cotización de sus acciones no sólo depende de los activos en cartera y las circunstancias del mercado que les afecten, sino también está fuertemente influenciado por factores internos relacionados con su modelo de negocio, equipo y enfoque de gestión de la compañía, su estrategia de inversión y su estructura financiera, realidades no siempre accesibles en toda su extensión al inversor no profesional.
En cuanto a las rentabilidades típicas, son variadas en función del tipo de activo en cartera y la estrategia de inversión, financiación y rotación de activos. Las SOCIMIS que están centradas en arrendamiento de viviendas (multifamiliar), suelen ofrecer rentabilidades por dividendo moderadas del entorno del 4%, según señala Alberto Segurado, director financial advisory en JLL. Las rentabilidades por revalorización forman parte de movimientos cíclicos de difícil anticipación y pueden ofrecer tanto plusvalías como minusvalías, hay diferencias entre el mercado continuo, donde la acción de Merlín se ha revalorizado en un 17% y Colonial un 40%, mientras que Lar ha perdido un -8%; y el MAB, donde la rentabilidad media está en el 4% “pero con un rango que va de un máximo de 11% a un mínimo de 0,9%”, puntualiza Luis Martín Guirado, director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt.
Plataformas de crowfundig
Una novedosa forma de aproximarse a la inversión inmobiliaria residencial, que va captando cada vez más interés de inversores particulares, son las plataformas de crowfunding.
Con un aceptable nivel de transparencia y fiabilidad regulatoria, ofrecen a cualquier persona que reúna una cantidad mínima de ahorro, la posibilidad de tomar parte como inversor del desarrollo de un proyecto inmobiliario.
Su misión principal es posibilitar la colaboración entre promotores de proyectos que buscan fondos e inversores particulares dispuestos a aportarlos. Las garantías del proceso de inversión mediado desde la plataforma recaen sobre dos entidades independientes, a saber:
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- Un agente de garantías es una entidad homologada que actúa en nombre y por mandato de los inversores que está especializada en la toma de garantías y a la que se encomienda la custodia y ejecución de éstas en caso de ser necesario.
- Una entidad de monitorización del proyecto, que garantiza que los fondos se dispongan exclusivamente para los fines previstos.
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En general las oportunidades de inversión, bajo modalidades tanto de préstamo (lending) como de capital (funding), son de duración acotada al tiempo necesario para desarrollar el proyecto y vender las viviendas. No abundan proyectos pensados en el mantenimiento a largo plazo y explotación en arrendamiento.
Las promotoras inmobiliarias están empezando a entender este potencial y a ampliar sus tradicionales fuentes de financiación al público en general, como forma alternativa o complementaria de acceder al capital necesario para el abordaje de nuevos proyectos, su crecimiento y el desarrollo de su actividad.
Clubs de inversión
La mayor parte de los medianos y grandes propietarios de viviendas en España, no son SOCIMIs ni personas físicas, son sociedades mercantiles de carácter patrimonialista y amplia tradición en la tenencia y arrendamiento de viviendas.
Estas sociedades están generalmente participadas por socios inversores pertenecientes a un mismo grupo familiar o círculo de confianza, funcionando a modo de grandes huchas colectivas o depósitos de valor que gozan además de las ventajas fiscales propias del Régimen Especial de Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (REEDAV).
Podemos considerar que sus partícipes forman de facto parte de un “club de inversión”; mantienen con la sociedad una relación personal y directa como socios de la misma, no mediada por ninguna plataforma o agente interpuesto, ejerciendo por tanto de forma conjunta el control total y efectivo de la compañía.
En su mayor parte se trata de verdaderas empresas que cuentan con un administrador legal con cierta experiencia (designado por los socios), un equipo de proveedores de servicios especializados de asesoramiento y gestión, y -en función del volumen y características de su cartera- incluso con personal propio: conserjes, administrativos, personal de limpieza y mantenimiento, etc.
El acceso por parte del socio inversor a la información sobre la gestión, la capacidad de conocer, cuestionar y proponer diferentes cursos de acción dentro de la sociedad es en este caso plena, aunque las decisiones queden sujetas a la voluntad mayoritaria y democrática del conjunto de los socios.
Pensadas para perdurar a través del tiempo y las generaciones, las transmisiones de valor en torno a estas sociedades -por donación, herencia o cualquier otra figura transaccional- se producen mediante transmisión de las participaciones o acciones de la sociedad, permaneciendo inalterado el patrimonio inmobiliario bajo titularidad y gestión de la sociedad. Además, estas transmisiones cuentan con menor fiscalidad comparativa que la transmisión de inmuebles por valor equivalente (evitando la tributación por ITP, plusvalía municipal y en determinados supuestos por ISD e IRPF).
¿Está esta figura al alcance de un ahorrador o inversor medio en España? Actualmente no. Estas sociedades han sido hasta el momento, por su propia naturaleza, privadas y cerradas al grupo familiar o de confianza en que tuvo su origen, que las controla y respalda.
Sin embargo, los estándares de transparencia y seguridad que las actuales tecnologías digitales aportan a las transacciones y relaciones comerciales, ya permiten la construcción de las relaciones de confianza necesarias para el nacimiento de sociedades dedicadas a la promoción y arrendamiento de viviendas abiertas a la participación de inversores particulares, y con ellas, el nacimiento de verdaderos “clubs de inversión abiertos” en torno a dicha actividad, integrados por personas que no tienen por qué haber compartido una experiencia inversora previa ni pertenecer necesariamente al mismo círculo social o familiar, ni compartir un mismo lugar de procedencia.
Zertum nace para liderar este nuevo modelo y contribuir a acercar una experiencia de inversión inmobiliaria profesional a un creciente número de inversores particulares, dentro del marco de nuestros compromisos fundacionales y criterios de actuación.
Una visión de futuro:
Si la experiencia inversora y la gestión empresarial es satisfactoria, los partícipes se mantendrán cohesionados, las participaciones de las sociedades pasarán de padres a hijos y se conservarán dentro del patrimonio familiar por generaciones. Fortaleciéndose así la confianza entre los partícipes con el paso de los años.
Ante nuevas oportunidades de inversión de importante volumen y significado, los propios partícipes, o aquellos con mayor iniciativa e interés, compartirán la información al respecto y actuarán de forma coordinada poniendo en valor las capacidades globales del grupo.
Eventualmente se asociarán en nuevas sociedades para acometer nuevas inversiones, incorporando a cada una de ellas nuevos partícipes o gestores si la ocasión lo requiere.
De este modo se producirá una progresiva renovación, fortalecimiento y extensión de una comunidad inversora, cada vez más formada y experimentada, con crecientes capacidades para afrontar retos, satisfacer necesidades, transformar el entorno urbano, crear valor, y preservarlo.
