Invierte en proyectos transformadores

Contamos con la experiencia, visión y compromiso necesarios para abrir un nuevo horizonte de posibilidades a ahorradores con o sin experiencia inversora previa.
Te contamos los 4 pasos de nuestro proceso de inversión:

1

Solicitud

Elige el proyecto que mejor se adapte a tus expectativas y rellena el formulario de registro.
El Órgano de Administración de la Sociedad Proyecto verificará tu solicitud. Si es aceptada, te daremos acceso al Portal del Inversor para que revises el Plan de Negocio y la documentación contractual.

2

Formalización

Esta fase comienza con la firma del “Contrato de Inversión”.
Tras su firma tendrás 3 días hábiles para transferir la cantidad invertida a la cuenta corriente de la Sociedad Proyecto elegida. Durante todo el proceso, contarás con la asistencia de nuestro equipo de Atención al Socio Inversor.

3

Firma

Podrás firmar digitalmente el Pacto de Socios, con la autenticación de un tercero autorizado por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre.
En los siguientes 15 días, el Órgano de Administración de la Sociedad Proyecto formalizará la Escritura de Ampliación de capital ante notario, incluyéndote en la misma.

4

Titularidad

Ya estará el proceso completo. Recibirás un certificado de titularidad de tus participaciones sociales a tu nombre, indicando su numeración y la firma ante notario.

Al invertir en un proyecto Zertum:

  • Te conviertes en socio real y de pleno derecho de la sociedad titular del proyecto
  • Contribuyes al desarrollo sostenible del espacio urbano
  • Patrimonializas el valor económico generado por la promoción inmobiliaria
  • Recibes informes profesionales periódicos sobre la evolución de tu inversión
  • Participas con voz y voto en la toma de decisiones dentro de la Junta General de Socios
  • Obtienes un rendimiento económico de por vida por el arrendamiento del inmueble
  • Preservas el valor de tu inversión a largo plazo bajo un marco fiscal eficiente
  • Obtienes una excelente protección contra la inflación
  • Cuidas tu futuro financiero y el de tu familia
  • Te unes a la comunidad de inversores Zertum
Preguntas frecuentes

No te quedes con dudas

¿EN QUÉ INVIERTO?

Cada nuevo proyecto Zertum es desarrollado por una Sociedad Proyecto de nueva creación y propósito exclusivo, que será la titular legal del proyecto a todos los efectos durante todo su ciclo de vida.

Cuando formalizas inversión en cualquiera de nuestros proyectos te convertirás en socio de pleno derecho al adquirir un paquete de participaciones sociales de la Sociedad Proyecto, constituida como una sociedad de responsabilidad limitada española regulada por la Ley de Sociedades de Capital, siendo esta la forma mercantil más empleada en España para el desarrollo de actividades empresariales no individuales.

Las características distintivas de este tipo de sociedades mercantiles son:

• Responsabilidad de cada socio limitada a su aportación económica.
• Participación en beneficios proporcional al porcentaje de participación en el capital.
• La Junta General de Socios es soberana y opera democráticamente.
• El Órgano de administración asume las responsabilidades derivadas de la gestión.
• Prioridad de los socios frente a terceros en las ampliaciones de capital.
• Derecho de adquisición preferente de los socios sobre participaciones a la venta.
• Libertad de pactos entre socios en beneficio de los intereses sociales.

Etapas de la Sociedad Proyecto

Desde su constitución la Sociedad Proyecto inicia su actividad atravesando dos etapas fundamentales:

Promoción
Comprende desde la adquisición del suelo hasta la puesta en servicio el inmueble una vez construido siendo sus actividades clave: el diseño del proyecto, la obtención de licencias y la gestión del proceso constructivo. Su duración suele oscilar entre los 24 y 30 meses, y este periodo se genera el valor económico propio la promoción inmobiliaria.

Explotación en arrendamiento
Comienza con la explotación en arrendamiento del inmueble y se prolongada por décadas durante toda su vida útil. La administración y mantenimiento de la propiedad, la comercialización y la atención al cliente son las actividades clave. Los ingresos recurrentes de esta etapa se traducen en dividendos percibidos por los Socios Inversores.

Pacto de Socios

Acuerdo suscrito por los Socios Inversores de cada Sociedad Proyecto, obligatorio y vinculante para todos por igual. Dentro del marco legal vigente, establece compromisos recíprocos para mejorar la operatividad, la transparencia y la integridad en la toma de decisiones.

Como Socio Inversor deberás adherirte al Pacto de Socios para adquirir participaciones de la Sociedad Proyecto. Los aspectos más relevantes que se regulan son:

1. Decisiones sobre materias reforzadas
2. Decisiones sobre materias reservadas
3. Órgano de administración
4. Ampliaciones de capital
5. Aprobación y actualización del Plan de Negocio
6. Servicios de gestión
7. Derechos de información: informes periódicos y auditorías
8. Valoración de activos inmobiliarios
9. Medios de financiación alternativa de la Sociedad
10. Régimen de transmisión de participaciones y derechos de adquisición preferente
11. Derechos de arrastre y acompañamiento
12. Políticas de dividendos
13. Obligación de Zertum de mantener una cuota de capital mínima del 25%
14. Incumplimientos y obligación de subrogación por sucesores
15. Confidencialidad, notificaciones y datos personales

Junta General de Socios

El conjunto de todos los Socios Inversores de cada Sociedad Proyecto conforman la Junta General de Socios, órgano máximo de deliberación y toma de decisiones de la Sociedad Proyecto.

Todos los socios, incluido Zertum, tienen el mismo estatus formal en base a una única clase de participaciones sociales con idénticos derechos políticos y económicos. Asimismo, como legítimos titulares de las participaciones de la Sociedad Proyecto, tienen el control efectivo de la misma, sin existir ninguna disposición estatutaria ni contractual que limite su ámbito legal de actuación o decisión.

Los acuerdos se adoptan entre los socios de forma democrática, según la materia, siendo el valor del voto de cada socio proporcional a su cuota en el capital social.

Las decisiones sobre “materias reforzadas” requieren el voto favorable de 2/3 del capital social. Las “materias reservadas” son también sometidas a deliberación y aprobación en Junta General, en este caso por mayoría simple.

Decisiones propias de la Junta General de Socios:

  • Aprobación de cuentas anuales
  • Censura o aprobación de la gestión realizada
  • Nombramiento y revocación del órgano de administración
  • Modificación de condiciones del contrato de gestión
  • Aprobación del Plan de Negocio
  • Ampliaciones o reducciones de capital
  • Distribución de dividendos
  • Modificaciones estatutarias
  • Acuerdos relativos a posibles sociedades filiales
  • Venta o enajenación de activos esenciales
  • Liquidación, fusión, escisión de la sociedad

Las sesiones de la Junta General de toda Sociedad Proyecto serán, según sus estatutos, duales, es decir:

presenciales en el domicilio social y simultáneamente telemáticas, para los socios que no deseen o puedan asistir físicamente. Toto ello de conformidad con lo dispuesto en la legislación mercantil vigente.

Se convocará al menos una Junta General de Socios con carácter anual sin perjuicio de la capacidad de cualquier socio o grupo de socios que ostenten, al menos, el 5% del capital social de instar en cualquier momento su convocatoria extraordinaria.

Órgano de administración

El Órgano de administración de una sociedad es el responsable formal y efectivo, frente a los propios socios y frente a terceros, de asegurar una buena administración de la compañía y el cumplimiento de las obligaciones legales, mercantiles y fiscales derivadas de su actividad.

La Junta General de Socios es la responsable de designar o cesar al administrador, así como de modificar la estructura del órgano de administración y establecer su retribución.

Inicialmente el Órgano de Administración de cada Sociedad Proyecto se configura Administrador único siendo un cargo no retribuido. Durante la etapa promotora y los dos primeros ejercicios contables de la etapa en explotación actuará a tales efectos un representante persona física designado por Zertum.

Plan de negocio

Es el documento que refleja la estrategia y los objetivos de negocio de la Sociedad Proyecto en términos tanto cuantitativos como cualitativos bajo un horizonte temporal de al menos 10 años.

Recoge de forma detallada información y estimaciones disponibles relativas a:

  • Plazos de desarrollo y puesta en servicio
  • Costes de desarrollo y valor estimado del activo
  • Ampliaciones de capital actuales y futuras
  • Condiciones de financiación bancaria
  • Ingresos y gastos de explotación
  • Reparto de dividendos
  • Análisis de ratios de rentabilidad
  • Proyecciones económico-financieras
  • Plan de actuaciones prioritarias
  • Contrataciones realizadas y previstas

El Órgano de administración propondrá anualmente una actualización del Plan de Negocio vigente para su valoración y, en su caso, aprobación por parte de la Junta General de Socios.

Régimen fiscal

La actividad de promoción inmobiliaria y el arrendamiento de locales comerciales se encuadra dentro del régimen general del Impuesto sobre Sociedades y del IVA (actividad sujeta y no exenta).

El arrendamiento de viviendas es una actividad no sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, si bien, en cuanto al Impuesto de Sociedades puede acogerse al Régimen Especial de Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (REEDA) que supone una tributación efectiva anual del 15% sobre el beneficio neto.

¿Necesitas más información?
Escríbenos y te enviamos un dossier del proyecto.

¿CÓMO INVIERTO?

A medida que avance el desarrollo del proyecto, la Sociedad Proyecto necesitará recibir fondos para acometer la inversión programada. Para ello se aprobarán sucesivas ampliaciones de capital también llamadas “Ventanas de Inversión”, abiertas a nuevos socios.

Las Ventanas de Inversión se anunciarán en la sección ”Proyectos” durante la etapa de promoción de cada proyecto, con indicación de las condiciones básicas de entrada:

  • Ticket o importe de inversión mínimo
  • Ticket o importe de inversión máximo
  • Plazo límite para su desembolso
  • Cuota de participación en capital adquirida por ticket
  • Indicadores de rentabilidad asociada la inversión

Al abrirse cada nueva Ventana de Inversión lo único que tienes que hacer es rellenar el formulario para Solicitar Inversión del proyecto seleccionado. En ese momento, tu solicitud será validada por el Órgano de administración de la Sociedad Proyecto y se habilitará el acceso a tu área personal para que puedas revisar la documentación contractual necesaria para la formalización de tu inversión.

El documento a partir del cual nace tu inversión es el Contrato de Inversión.

Contrato de Inversión

En virtud del mismo, la Sociedad Proyecto te cede como nuevo Socio Inversor los derechos de suscripción de la ampliación de capital correspondientes al paquete de participaciones deseado, es decir, por el número de tickets que hayas seleccionado.

Con su firma, te comprometes a desembolsar el importe correspondiente en el plazo pactado y a adherirte al Pacto de Socios vigente, el cual se incluye como anexo al contrato y lo tendrás a disposición en tu área de usuario.
Asimismo, mediante su firma declaras conocer los contenidos especificados en el mismo y la aceptación del Plan de Negocio de referencia de la Sociedad Proyecto, el cual queda igualmente unido al Contrato de Inversión.

Adicionalmente al mencionado Contrato, en determinadas Ventanas de Inversión puede existir la posibilidad de formalizar directamente con Zertum el contrato denominado Compromiso Zertum mediante el cual Zertum te posibilita a tu voluntad realizar la venta de tus participaciones en favor de Zertum en un plazo y condiciones determinadas para cada caso concreto.

¿QUÉ RENTABILIDAD OBTENDRÉ?

Los proyectos Zertum generan valor económico efectivo para sus Socios Inversores, tanto durante la fase de diseño y desarrollo, como posteriormente, durante su explotación en arrendamiento.

Una parte del valor generado es percibido por ti como Socio Inversor de forma efectiva en forma de dividendos regulares (rentabilidad recurrente) derivados de la actividad de arrendamiento.

Otra parte del valor queda acumulado (como plusvalía latente) dentro de la propia Sociedad Proyecto, incrementando el valor de tus participaciones sociales.

Rentabilidad recurrente percibida

Una vez dotadas las reservas legales obligatorias, y cubiertas las necesidades financieras operativas del periodo en curso, la Sociedad Proyecto distribuirá el 100% de la caja libre a sus socios en forma de dividendos (según compromiso incorporado al Pacto de Socios).

La caja libre es resultado de detraer de los ingresos por rentas: (i) los gastos y reinversiones asociados la tenencia, explotación, mantenimiento y renovación del inmueble, (ii) el importe destinado a devolución de deuda bancaria pendiente (si la hay) y (iii) los impuestos sobre beneficios que correspondan.

Durante la etapa de promoción, la Sociedad Proyecto invertirá todos sus recursos en el desarrollo del inmueble, no devengándose rentas ni generando ingresos o beneficio alguno que distribuir a sus socios.
Durante los primeros años de explotación del inmueble, la Sociedad Proyecto generará beneficios, que serán reducidos porque la mayor parte de la caja operativa se destinará a la devolución de la deuda bancaria.

Transcurridos los primeros 5 años de explotación, el nivel de deuda bancaria y los gastos financieros (intereses) disminuirán. La deuda restante se devolverá de forma más progresiva. Todo ello aumenta sensiblemente la caja libre que será destinada al reparto de dividendos.

Revalorización de las participaciones (plusvalía latente)

El valor de la Sociedad Proyecto y, por tanto, de tus participaciones sociales se incrementará progresivamente en base a tres factores fundamentales:

Realización del margen del proceso promotor:
Con el desarrollo de cada proyecto se realiza el margen propio del negocio promotor, definido como la diferencia entre el valor de mercado del inmueble terminado y la suma de la totalidad de los costes incurridos en su desarrollo (incluido suelo), representará normalmente entre un 15% y un 25% sobre los costes totales del desarrollo.

Al no destinarse el inmueble a la venta, este valor generado no se traduce en beneficio contable, sino que queda latente en la Sociedad Proyecto incrementando el valor (plusvalía) de sus participaciones sociales.

Se trata de un incremento de valor muy relevante, planificado y especificado en el Plan de Negocio inicial de la Sociedad Proyecto que se incorpora al valor de las participaciones sociales siempre que no se produzcan variaciones significativas en los costes o en el valor de mercado del inmueble una vez terminado respecto a las previsiones iniciales.

El importe de la deuda bancaria amortizada:
La plusvalía latente sigue aumentando durante el periodo de amortización hipotecaria, en la medida en que una buena parte de los beneficios de la Sociedad no se distribuyen aún a sus Socios Inversores al ser destinados a la devolución de la deuda bancaria.

Se trata igualmente de un valor concreto y cierto, que se incorpora al valor de las participaciones, equivalente en términos nominales al importe de la deuda bancaria amortizada.

Fluctuación del valor de mercado del inmueble:
En general el precio de la vivienda ha tenido un buen comportamiento a largo plazo. Hoy en día resulta fácil estimar el valor de un inmueble a través de portales inmobiliarios, empresas de tasación, calculadoras y estadísticas de organismos públicos.

Las variaciones del precio o valor de mercado del inmueble vienen dadas por:

Causas extrínsecas (no controlables)

  • Dinámicas de mercado y competencia
  • Dinámicas sociodemográficas
  • Fluctuaciones macroeconómicas
  • Cambios regulatorios
  • Alteraciones en el entorno

Causas intrínsecas (controlables)

  • Ingresos: optimización del volumen y calidad de las rentas, del valor añadido y la satisfacción del cliente
  • Gastos: optimización de gastos de explotación. Calidad e idoneidad de los servicios controlados. Optimización Fiscal.
  • Inversión: equilibrio estratégico entre intervenciones de mantenimiento, reparaciones y renovaciones periódicas necesarias. Aprovechamiento de las líneas públicas de ayuda.

Venta del inmueble

Aunque no corresponde al modelo de creación de valor propuesto, los Socios Inversores de cualquier Sociedad Proyecto, mediante su voto mayoritario en el seno de la Junta General de Socios, pueden decidir la enajenación total o parcial del inmueble en propiedad.

En este escenario toda la plusvalía latente se materializa en la Sociedad Proyecto en el momento de la venta del inmueble, percibiendo los Socios Inversores los dividendos derivados del beneficio neto de impuestos obtenido.

Rentabilidad e inflación

En escenarios de inflación moderada, es esperable que se obtengan rentabilidades recurrentes crecientes para el Socio Inversor, por la indexación contractual de las rentas percibidas a los índices de fluctuación de precios.
Asimismo, en parte por dicha indexación de rentas y en parte por su condición de bienes raíces, el valor de mercado del suelo y la edificación, suelen comportarse favorablemente en contextos inflacionarios, preservando e incluso incrementando su valor.

No obstante, estas apreciaciones teóricas pueden verse invalidadas en determinados escenarios de crisis, inestabilidad o desequilibrio económico y por las dinámicas cíclicas del mercado inmobiliario local y nacional.

* De forma alternativa a la rentabilidad percibida vía dividendos y a la plusvalía latente por el incremento de valor de las participaciones, para determinadas Ventanas de Inversión de cada proyecto existe una rentabilidad garantizada a través del Compromiso Zertum.

¿QUÉ ES EL COMPROMISO ZERTUM?

Ventanas de Inversión

En determinadas Ventanas de Inversión de cada uno de Nuestros Proyectos, Zertum te ofrecerá como Socios Inversores un compromiso de adquisición de todas o parte de tus participaciones sociales, ejecutable a tu libre elección.

Este compromiso será recogido y regulado en un contrato independiente y complementario al Contrato de Inversión, firmado en unidad de acto con el mismo.

Atendiendo a las características de cada proyecto, el plazo para el ejercicio de este derecho oscilará entre 2 y 3 años desde la formalización de la inversión. La tasa de retorno o rentabilidad garantizada oscilará en función de los fundamentales económicos de cada proyecto y del contexto de mercado.

En el dossier de inversión elaborado para la Ventana de Inversión en que se ofrezca de cada proyecto se especificarán las condiciones específicas de este compromiso.

¿CÓMO VENDER MIS PARTICIPACIONES?

En cualquier momento desde la formalización de la inversión, como Socio Inversor puedes vender libremente tus participaciones en la Sociedad Proyecto a otro socio, a tu cónyuge y a familiares hasta 2º grado de parentesco.

Para el caso de querer venderlos a terceros distintos de los mencionados anteriormente, deberás notificar previamente al Órgano de administración de tu Sociedad Proyecto, indicando las condiciones en que vas a hacerlo e identificando al tercero en cuestión. El resto de los Socios Inversores tendrán entonces un plazo máximo de 10 días para ejercer su derecho de adquisición preferente.

Si ningún Socio Inversor decide ejercer el mencionado derecho, podrás transmitir libremente sus participaciones al tercero en cuestión en las condiciones pactadas.

En caso de que alguno, todos o parte de los Socios Inversores decidan ejercer el derecho de adquisición preferente, deberán proceder a la formalización y pago de la transacción hacia ti en un plazo máximo de 7 días, debiendo adquirir todo el paquete ofrecido en venta en las condiciones especificadas.

Adicionalmente a la posibilidad de venta de tus participaciones mencionada, para aquellas Ventanas de Inversión en las que se haya formalizado el Compromiso Zertum podrás vender tus participaciones en los plazos y precios establecidos en el mismo.

¿QUIÉN GESTIONA EL PROYECTO?

Zertum presta a cada Sociedad Proyecto un conjunto global de servicios orientado a cubrir las necesidades de dirección estratégica y gestión a lo largo de todo su ciclo de vida.

La relación entre Zertum como prestador de servicios y cada Sociedad Proyecto está regulada por un Contrato de Gestión, cuya aprobación, modificación o resolución es competencia directa de la Junta General de Socios.

De acuerdo a nuestro principio de transparencia y con el objetivo de evitar conflictos de intereses y/o riesgos morales, Zertum ofrecerá informes periódicos actualizados sobre la situación general de contratación con proveedores de servicios, obras, materiales y equipamientos.

Las principales contrataciones y servicios característicos de la Sociedad Proyecto son:

Etapa promotora:

  • Identificación, negociación y adquisición de suelo
  • Activación de la Sociedad Proyecto
  • Gestión integral del proyecto
  • Gestión de capitalización y financiación
  • Proyectos y estudios técnicos
  • Obras de construcción y medios auxiliares

Etapa de explotación*:

  • Administración y gestión integral del inmueble
  • Comercialización de viviendas
  • Limpieza y jardinería
  • Mantenimiento y gestión técnica
  • Conserjería
  • Seguridad

* Durante esta etapa es posible que la sociedad cuente con personal laboral en plantilla vinculado al inmueble y a algunos de los servicios anteriores

Servicios permanentes:

  • Asesoría jurídica, fiscal y laboral
  • Contabilidad, administración y gestión financiera integral
  • Servicios corporativos, marketing e IT
  • Auditorías, tasaciones y asesoramientos especializados
  • Adquisición de materiales, equipamientos, servicios tecnológicos
  • Suministros y seguros

¿QUÉ IMPUESTOS PAGARÉ?

La tributación que asumirás como Socio Inversor de forma directa es la siguiente:

Fiscalidad de la adquisición de participaciones

La adquisición de participaciones por parte del Socio Inversor no está sometida tributación alguna, a diferencia de la adquisición de un inmueble que actualmente tributa en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en primeras transmisiones y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en segundas y posteriores transmisiones.

Fiscalidad de los dividendos

La tributación actualmente establecida por la obtención de dividendos con cargo a beneficios varía según la condición del Socio Inversor:

  • Socio Persona Física: tributan como rendimientos del capital mobiliario en IRPF con aplicación de los tipos impositivos vigentes en cada momento. Se practica 19% de retención a cuenta.
  • Socio Persona Jurídica con menos del 5% del capital: tributan por Impuesto sobre Sociedades, sin bonificación. Se practica un 19% de retención a cuenta.
  • Socio Persona Jurídica con más del 5% del capital: tributan por Impuesto sobre Sociedades, si bien cuentan con una bonificación del 95% de su importe, sin aplicación de retención alguna en su pago.

Podrán realizarse asímismo repartos de dividendos con cargo a primas de asunción, con tratamiento general análogo sin perjuicio de las particularidades aplicables por la normativa vigente en cada momento.

Fiscalidad de la enajenación o venta de participaciones

La tributación directa por la venta o transmisión de las participaciones es la siguiente, según la condición que ostentes como Socio Inversor:

Persona Física
Ganancia patrimonial en el IRPF determinada por diferencia entre valor de transmisión y coste de adquisición.
Aplicación de tipos impositivos vigentes en cada momento.

Persona Jurídica < 5% capital social
Impuesto sobre Sociedades por la diferencia entre valor de transmisión y coste de adquisición
Sin derecho a bonificación

Persona jurídica > 5% capital social
Impuesto sobre Sociedades por la diferencia entre valor de transmisión y coste de adquisición
Bonificación del 95% del importe a integrar en la base imponible

En todos los casos anteriores, como valor de transmisión se tomará el importe efectivamente satisfecho, siempre que éste corresponda con el valor normal de mercado que habrían tenido las participaciones en caso de venta entre partes independientes.

¿PUEDO INVERTIR Y SER INQUILINO A LA VEZ?

En las mismas condiciones de arrendamiento que las establecidas por la Sociedad Proyecto para terceros, no existe incompatibilidad alguna que impida que seas inquilino además de ostentar la condición Socio Inversor.

Si bien, y con carácter adicional al uso y disfrute de cualquier vivienda en condiciones de mercado como inquilino, en determinadas Ventanas de Inversión se ofrecerá un Derecho de Arrendamiento Preferente Perpetuo a favor de los Socios Inversores que inviertan el importe mínimo contemplado para ello. Este derecho se recogerá en el Contrato de Inversión correspondiente a dicha ventana y se materializará sobre una vivienda del complejo residencial elegida conforme a riguroso orden temporal de realización de desembolsos.

Este derecho consiste en que cada vez que la vivienda seleccionada quede disponible para su arrendamiento en el futuro, el Socio Inversor será notificado con antelación suficiente y tendrá la posibilidad de solicitar su uso como inquilino (para sí o persona de su elección) con carácter preferente respecto a cualquier otro tercero, si bien sujeto a las condiciones de contratación y tarifas vigentes en dicho momento para el público en general.

El derecho quedará vinculado de forma vitalicia a las participaciones adquiridas, siendo transmisible con ellas y quedando vigente a perpetuidad, mientras el inmueble permanezca en propiedad de la Sociedad Proyecto y no se produzca ningún incumplimiento contractual sustancial.

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